为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，即“两书”制度，并于1998年9月1日起实施。由此，房地产开发企业出售商品房时，必须向消费者提供“两书”。 

那么，商品住宅实行“两书”制度，都有哪些具体规定呢？

（一）房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供“两书”，《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。

（二）《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

（三）《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

①工程质量监督部门检验的质量等级；

②地基基础和主体结构在合理使用寿命期限内承担保修；

③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

④用户报修的单位，答复和处理的时限。

（四）住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述第三条第三点规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

（五）房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

（六）《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

②结构类型；

③装修、装饰注意事项；

④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

⑥门、窗类型，使用注意事项；

⑦配电负荷；

⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

⑨其他需要说明的问题。

另外，住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

（七）“两书”应在住宅交付用户的同时提供给用户。“两书” 以购买者购买的套（幢）发放，每套（幢）住宅均应附有各自的“两书”。房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因用户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照上述规定执行。